Los parques de medianas, favoritos de las grandes cadenas de moda, siguen expandiéndose en España

Diez euros por metro y año, y ya puede instalarse en los nuevos parques comerciales. Aunque los precios para la moda son diferentes.

Las consultoras y asesoras de inversiones en materia inmobiliaria atienden a un negocio que no es el nuestro, ya que no tratamos sobre el mercado de la vivienda ni de los edificios destinados a otros usos. Sin embargo, buena parte de los condicionantes del comercio físico (el de obra, el de ladrillo y cemento) están relacionados con el coste y la idoneidad (ubicación, tráfico de consumidores) de los locales; factores ambos que inciden, y mucho, sobre la rentabilidad del «retail» o comercio detallista, a veces tanto como su habilidad para ofrecer al público buenas colecciones y su capacidad para gestionar la presentación de las mismas.
En las últimas décadas, uno de los fenómenos hegemónicos en el despliegue del comercio de todas las clases, pero muy en concreto también de la moda, ha sido el crecimiento de los parques comerciales. No sólo los de «grandes superficies» sino los de medianas, que a veces van al lado de los primeros. Y es en los de medianas donde suelen instalarse las cadenas de moda, aunque también hay una miríada de pequeños establecimientos, normalmente franquiciados, que van a parque comercial pero no pueden considerarse de mediana superficie.
Savills Aguirre Newman, desde su sección «Retail España» del área de investigación Savills Research Global, difundió este verano su «Informe de Mercado sobre Medianas Superficies en España», del que hemos juzgado oportuno reproducir aquí un amplio extracto, asumiendo que buena parte de su contenido no tiene ligazón directa con el comercio textil, pero también que en todo parque de medianas hay mucho comercio de moda.
Lo más llamativo es constatar que, en esta época en que todo el mundo habla del agotamiento del modelo de centros comerciales, y del Apocalipsis del Retail que está convirtiendo algunos «malls» de los EEUU en instalaciones fantasma como para rodar películas futuristas del fin del mundo, aquí el volumen de inversión en medianas superficies sigue al alza, con un récord en 2017, y para el presente año se estima un fortísimo crecimiento con nueva superficie.
Otro punto que seguramente interesará a muchos es conocer cuál es la renta media que paga un comercio detallista que se instala en uno de estos parques de medianas. Anticipemos que el precio medio se sitúa en 10 euros por metro cuadrado y mes. Pero hay variaciones, que el lector puede descubrir en el interior de este documento.
Una observación necesaria: varios de los proyectos que se mencionan en futuro para 2018 son ya, a estas alturas del año, o inminentes o incluso están recién materializados.
Por último, hay que destacar que el informe es más amplio y que puede solicitarse a Savills Aguirre Newman. Y es obligado darle el crédito y mérito a quien lo tiene. Para informaciones adicionales, el lector puede contactar con estos responsables del equipo de SAN: Luis Espadas, responsable de Capital Markets (luis.espadas), Salvador González, de Inversión Retail (salvador.gonzalez), Gema de la Fuente o Alicia Corrales, de «Research» (Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo. y Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.).

Informe de mercado sobre Medianas superficies en España.

Algunas píldoras, en resumen:

—El volumen de inversión en medianas superficies registró una cifra récord en 2017.
—Con 94 parques y una superficie superior a 2,4 millones de m2, España se sitúa en el cuarto lugar en el ránking europeo. El nivel de densidad de parques es de 52 m2/1.000 habitantes, aún por debajo de la media de Europa (65 m2/1.000 habitantes).
—La tendencia iniciada hace ya tres años, por la que los operadores tradicionales de medianas eligen ubicaciones urbanas, da respuesta tanto a las necesidades de expansión como a la captación de nueva clientela y adaptación digital.
—La falta de disponibilidad de producto prime, y la ralentización en el proceso de diversificación de la oferta comercial, son los principales factores que frenan el crecimiento de rentas en el sector de medianas.
—En 2017 se promovieron cuatro parques comerciales que sumaron más de 54.300 m2. Si todas las previsiones se cumplen, este año se desarrollarán diez parques comerciales que suman más de 250.000 m2.
—Durante los cuatro primeros meses de 2018 el mercado retail acumula casi 495 millones de euros de inversión. De ellos, cerca de 95 millones de euros corresponden al mercado de medianas.

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La confianza del consumidor cerró 2017 con una subida de casi ocho puntos respecto al registro de 2016, todo ello gracias a la mejora de las expectativas que tienen los ciudadanos sobre la economía. El Centro de Investigaciones Sociológicas (Cis) destaca que esta media se sitúa tan sólo una décima por debajo de la obtenida en 2015, que de momento es el máximo histórico de la serie. El valor acumulado a abril es del 97,88, dos puntos menos al valor acumulado en 2017.
En el conjunto de 2017, las ventas minoristas aumentaron un 1,4$ en la serie corregida de efectos estacionales y de calendario. Canarias (3,2%) y las Islas Baleares (2,8%) registraron las tasas más elevadas. Cataluña, Extremadura (ambas con -0,2%) y País Vasco (-0,1%) son las únicas comunidades con descensos en el índice de ventas del año. En marzo de 2018 el índice de ventas minoristas registró un crecimiento anual del 1,9%.

Comercio electrónico.
Avanza de manera imparable en España. De acuerdo con la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, en 2016 (último año completo disponible) las transacciones de productos y servicios por internet acumularon una facturación de 24.185 millones de euros, un 21% más que en 2015.
Durante los primeros nueve meses de 2017, la cifra de negocio ascendió a 21.880 millones de euros, lo que representa un incremento del 25% respecto al mismo período de 2016 y un 90% del total anual de 2016.
Extrayendo del volumen total transaccionado en comercio electrónico las categorías susceptibles de ser incorporadas en centros comerciales o parques de medianas, obtenemos la cifra de 6.742 millones transaccionadas en categorías retail, cifra que supone un incremento del 27% respecto al mismo período de 2017, dos puntos porcentuales por encima del crecimiento total.
Durante los primeros nueve meses de 2017, las categorías retail que más incrementaron su valor de transacción han sido servicios (86%) y hogar (70%), que contrastan con un 2016 en el que las categorías que más se incrementaron fueron alimentación (61%) y restauración (47%).
Entre las actividades que suelen incluirse en un parque de medianas, no todas las actividades tienen el mismo peso. El segmento electrónica, con un 12% del total de negocio de retail en comercio electrónico, concentra la mayor partida de facturación online.
Sin embargo, durante los nueve primeros meses de 2017 esta actividad creció un 9%, 11 puntos por debajo de 2016, ralentizando su ritmo de crecimiento.
La actividad de hogar experimentó el fenómeno opuesto, y su volumen de transacción creció un 70%, 47 puntos porcentuales por encima del crecimiento de 2016.
A pesar de ello, es importante considerar que la venta online de productos de hogar tiene pocos adeptos, y de momento, apenas representa un 4% de total.
En relación al posicionamiento de las diferentes marcas en el mundo online, y de acuerdo con el último índice elaborado por MHE que mide la experiencia del cliente a lo largo de su itinerario a través de los diferentes canales de compra (online, móvil y tienda física), cuatro insignias presentes en parques comerciales se sitúan dentro del ránking de las diez marcas con mejores puntuaciones: Decathlon, Worten, MediaMarkt e Ikea.
Este resultado demuestra el grado de competitividad que las marcas retail están adquiriendo como verdaderos impulsores de los cambios del mercado en España.

Tendencias.
El sector de parques de medianas continúa gozando de buena salud en España. La duración de los contratos, la estabilidad en los retornos y la aparición de nichos de mercado donde aún existe potencial para nuevos desarrollos son algunas de las razones por las cuales el sector sigue creciendo y considerándose uno de los que mayor atractivo despierta.
Los principales operadores de medianas superficies están dando impulso a la tendencia de convertir el local físico en showrooms que permitan a los consumidores online examinar el producto antes de comprarlo. Las fórmulas click and collect o click and deliver no hacen más que facilitar un proceso de compra en el que todos los canales ya están integrados.
El gran reto reside en dinamizar la adaptación a las nuevas tendencias del mercado, aprovechando las ventajas competitivas del formato parque de medianas, y que están relacionadas con la conveniencia, la fácil accesibilidad, aparcamiento, oferta amplia y precio competitivo, y realizar una gestión activa de los complejos.
La búsqueda de la experiencia, las nuevas tecnologías y la estrategia multi-canal son algunos de los factores que en mayor medida están propiciando el cambio en el sector de parques comerciales. El atractivo de estos complejos también se verá incrementado cuando ganen peso actividades poco habituales en parques comerciales, tales como operadores de moda y accesorio, restaurantes y ocio.

Stock y densidades de parques de medianas.
El stock de parques de medianas supera ya los 2,4 millones de m2. Esta cifra coloca a España en el cuarto lugar en el ránking europeo de países con mayor superficie de parques, por detrás de Reino Unido, Francia y Alemania.
Este sector representa en España un 15% de la superficie total retail, porcentaje que está aún muy por debajo de Reino Unido o Francia, donde el peso es del 35% y 25% respectivamente. Sin embargo, este formato poco a poco ha ido ganando peso desde la década de los 2000, cuando apenas representaba un 10% de la superficie retail total.
En 2017 el stock se incrementó un 2% incorporándose al mercado 54.300 m2 nuevos de SBA (superficie bruta alquilable), distribuidos en dos parques de pequeño tamaño en Carcaixent (4.400 m2) y Alcorcón (8.000 m2) promovidos ambos por Corpfin Capital Real Estate, el parque comercial Terrassa Plaça (29.500 m2) promovido por City Grove y el parque comercial Finestrat (12.400 m2) en Benidorm.
La promoción de dichos parques ha afectado ligeramente al tamaño medio de los parques comerciales en España, que ahora ha descendido hasta 25.700 m2.
El reparto de SBA por regiones está encabezado precisamente por las comunidades autónomas que acogen los mega-parques: Andalucía, con Luz Shopping (Cádiz) y la Comunidad de Madrid, con Parque Oeste (Alcorcón) y Megapark San Sebastián de los Reyes y que concentran el 49% del total.
Las comunidades de Aragón y Murcia son las que registran mayores densidades comerciales, con 113 m2 y 108 m2 por cada 1.000 habitantes respectivamente, seguidas de la Comunidad Valenciana (86 m2), Madrid (77 m2) y Andalucía (65 m2).
En el lado opuesto, las comunidades con menos densidades son Galicia (41 m2), Cataluña (18 m2) y Asturias (16 m2).
En cuanto a la comparativa internacional, y de acuerdo con los datos de la ICSC (International Council of Shopping Centres), la densidad de parques comerciales de España (52 m2) se encuentra aún por debajo de la media europea, que se sitúa en 65 m2 por cada 1.000 habitantes, ocupando el puesto 13 respecto al resto de países EU28. Es importante resaltar que con excepción de Bélgica y la República Checa, los 13 países con mayor densidad que España disponen de una densidad de centros comerciales también superior a la media.

Stock conjunto de parques de medianas y medianas independientes.
El resultado de la integración de las cifras de SBA de los complejos comerciales en formato parque y de locales independientes stand alone ocupados por los principales operadores del sector es un stock total de casi cinco millones de m2.
Andalucía, Madrid y la Comunidad Valenciana concentran poco más de la mitad de SBA, ya que las tres aparecen entre las cinco regiones con mayor dotación comercial, tanto en la categoría de parques como en la de locales independientes.
En el plano provincial, Madrid, Barcelona y Valencia encabezan el listado, acumulando el 35% del total nacional. Coincide además con los tres primeros puestos del ránking en producto de medianas independientes y aparecen también entre las cinco provincias con mayor volumen de SBA.

Densidad comercial en el mercado de medianas.
La densidad comercial nacional para el total del mercado de medianas se sitúa ya en los 107 m2 por cada 1.000 habitantes, lo que supone un incremento del 7%.
Ya son 17 de las 52 provincias las que superan la densidad media nacional. Seis de ellas registran un nivel superior a los 150 m2: Zaragoza (211 m2), Cádiz (190 m2), Valencia (173 m2), Toledo (173 m2), Alicante (170 m2) y Valladolid (159 m2).
En el extremo opuesto, dos provincias, Jaén y Segovia, con densidad comercial superior a 10 m2. No obstante, la inauguración de la primera fase del parque comercial Jaén Plaza (29.000 m2), prevista para 2018, modificará sustancialmente la densidad de este tipo de equipamientos en la provincia de Jaén, que pasará de ser 7 m2 a 52 m2.
Del mismo modo, los dos proyectos en Sagunto y Alfafar (VidaNova Park en Sagunto, con 45.000 m2 y Alfafar Park en Alfafar, con 57.300 m2) incrementarán notablemente la densidad comercial en la provincia de Valencia, que pasará a disponer de 213 m2, la mayor de toda España.

Situación actual.
El mercado de parques de medianas superficies en España durante los últimos años ha tenido un papel principal en el mercado retail. Los formatos desarrollados van desde los parques de tamaño medio en los que están presentes las marcas principales como otros equipamientos más pequeños con una oferta más enfocada al área inmediata donde se ubican, y en la que el denominador común suele ser el supermercado, al que le acompaña algún local de comida rápida o segundas marcas de las actividades de bricolaje, deportes o electro.
En el marco europeo, y a pesar de ser más maduro, la situación crecimiento es similar. En Reino Unido los parques comerciales prime ya disponen de una mezcla comercial en línea con la existente en centros comerciales, con implantación de marcas como M&S, Next o Gap.
Los parques comerciales franceses y alemanes también han evolucionado e incorporan insignias como New Yorker, H&M, Primark, JD Sport, Five Guys, Claire’s, Clarks, Accesorize o The Body Shop.
Algunos de los hitos más destacados en Europa han sido la aparición de lockers de click & collect que han favorecido el incremento del tráfico y las ventas y la implantación de diversos «new entrants» que han diversificado la oferta y mejorado la imagen del sector en su conjunto.
Asimismo se está produciendo una mejora de los parques actuales mediante procesos de renovación, y en la comercialización se da un mayor peso al ocio y el entretenimiento.
En España, y en un escenario donde el mercado retail está experimentando profundos cambios, los operadores y propietarios deben llevar acciones que garanticen que el parque comercial esté alineado con las nuevas tendencias. Para ello se consideran factores clave la realización de una gestión conjunta, la incorporación de nuevas marcas (nacionales e internacionales) y la diversificación de la oferta mediante nuevas actividades.
La necesidad de una gestión conjunta se considera cada vez más importante. La adquisición por parte de Lar España Real Estate Socimi de Parque Abadía (Toledo) en 2017 y Rivas Futura (Rivas-Vaciamadrid) en 2018 son hitos importantes, dado que convierte a este compañía en especialista en parques comerciales, profesionalizando un sector cada vez más necesitado de figuras que gestionen el parque comercial en su conjunto y aporten valor añadido.
El reducido número de operadores de medianas superficies hace necesaria la inclusión de nuevas marcas. Este fenómeno se está empezando a apreciar, pero de una forma muy tímida. Tal es el caso de la marca italiana de moda Globo Moda, que ya dispone de tres ubicaciones en España, o el gigante francés del calzado low cost Chaussea, que está presente en Parque Oeste Alcorcón (Madrid), Parla (Parla Natura) y Pulianas (Alameda City).
La diversificación de la oferta mediante nuevas actividades también se considera un factor esencial dado que incrementa el atractivo de estos formatos, ampliando su espectro de clientes y la estancia media.
Con este objetivo, ya empezamos a ver promociones de modelos híbridos, donde las cajas de medianas tradicionales conviven con edificios abiertos que incorporan restauración, cines y locales destinados al ocio familiar.
VidaNova Park en Sagunto, que actualmente se encuentra en fase de comercialización, ya incorpora un 35% de actividades de ocio y restauración, mientras que tan sólo el 23% serán medianas tradicionales de hogar y electrónica.
El operador español de locales de juego Pause & Play ha experimentado un importante crecimiento durante los últimos años. Ya dispone de una ubicación en un parque comercial (Terrassa Plaça) y podría estar presente en algunos de los proyectos que actualmente se encuentran en fase de comercialización.
La actividad de restauración también ha ido ganando peso en los parques comerciales y lo hará en mayor medida cuando se incrementen las actividades relacionadas con el ocio. Destaca la reciente incorporación de Foster’s Hollywood en Rivas Futura (Rivas-Vaciamadrid), La Tagliatella (500 m2) en Terrassa Plaça y la destacada oferta de restauración que se incorporará en VidaNova Park (Sagunto) con marcas como Vips, Ginos, Volapie o KFC.
Asimismo, la insignia de comida americana Blue Frog, que desembarcó en España en el centro comercial Parquesur en 2017, ha confirmado su presencia en el parque comercial Alfafar Park, siendo su primera ubicación en este tipo de formatos en nuestro país.

Operadores.
La tendencia iniciada hace ya tres años en la que los operadores tradicionales de medianas como MediaMarkt, Worten, Decathlon, Ikea o Leroy Merlin han elegido ubicaciones urbanas, dan respuesta tanto a las necesidades de expansión como a la diversificación de la clientela y a adaptación al online.
Estos nuevos formatos urbanos suelen ser de menor dimensión y disponen de un diseño más cuidado con el fin de ensalzar el componente más experiencial.
Además, también están apareciendo insignias habituales en centro ciudad o en centros comerciales que empiezan a mirar con buenos ojos el mercado de medianas. Tal es el caso de marcas como Orchestra, Mustang o Deichmann.
Ikea está ampliando su modelo de negocio, y a su presencia en el centro de la ciudad y la apertura de centros de recogida se une su nueva estrategia de entrada en market places como Amazon o Alibaba.
Los dos vectores de crecimiento de la insignia Decathlon serán las marcas propias y el equipo humano, para lo cual centrará sus esfuerzos en los servicios en tienda mediante asesoramiento personalizado al cliente o clubs de aficionados. También durante 2017 Decathlon inauguró tres tiendas en centro de ciudad con un tamaño similar a las de las afueras de las ciudades. La de Ortega y Gasset permite hacer pedidos online y recoger en tienda las 24 horas del día.
Para afrontar el mundo digital que ya supone el 10% del total de ventas de Decathlon, la marca está probando una ventanilla para adquisición de productos fuera de horario comercial, y servicios de compra online y recogida en tienda en una hora, o entrega en casa en el día si el pedido se hace antes de las 15 horas.
Decathlon cerró 2017 con la inauguración de su tienda 166 en España, ubicada en el municipio de Villanueva de la Serena (Badajoz), con una superficie de 1.393 m2. Para su última apertura del año, ha optado por una tienda de gran formato que se suma a las dos de Mérida y Badajoz y a la tienda City Cáceres.
[Se omiten informaciones extensas del documento sobre la expansión de distintas empresas en el sector del bricolaje, como Leroy Merlin-Akí y Bricomart, aunque algunas de ellas canalizan textiles para la casa; o del electrodoméstico/electrónica y la cocina, como Worten y Ego Kitchen, o del hogar como Maisons du Monde].

Rentas.
El poder de negociación de rentas de un promotor dependerá, entre otros factores, de las características del proyecto en términos de área de influencia, número de habitantes (tanto residentes como turistas y población flotante), dimensiones y características del suelo (superficie, edificabilidad, parking), marcas de prestigio que se incluyen y de la competencia existente en la zona inmediata.
En 2017 el nivel de rentas medias en España continúa situándose en torno a los 10 €/m2/mes. Este valor asciende a 12 €/m2/mes en parques comerciales prime y [desciende] a 9 €/m2/mes en parques comerciales secundarios.
Respecto a los parques secundarios, hay que destacar que las rentas en localidades medias/pequeñas están en torno a 7-8 €/m2/mes y las de localidades grandes en 8-10 €/m2/mes.
Por tamaños, los locales con una superficie inferior a 1.500 m2 disponen de una renta media de 11 €/m2/mes, mientras que el rango de superficies que oscila entre los 1.500 y los 5.000 m2 disponen de un nivel medio de rentas de 10 €/m2/mes. Por último, las medianas de más de 5.000 m2 disponen de una renta media próxima a los 9 €/me/mes.

Proyectos futuros.
Si se cumplen todos los plazos previstos, 2018 puede convertirse en el año en que mayor número de parques comerciales van a ser promovidos, con un total de 10 proyectos. De todos ellos, Alfafar Parc en Alfafar (53.000 m2), VidaNova Parc en Sagunto (45.000 m2) y Estepark (32.000 m2) son los proyectos más destacados.
—Alfafar Park será promovido por la Agrupación de Interés Urbanístico Alfafar Parc en el área comercial presidida por Ikea. Destacan insignias como Bauhaus, Decathlon, Vips, Ribs, Gifi, Orchestra, Muerde la Pasta, Juguetilandia, La Piemontesa y Blue Frog.
—El parque comercial de Lar España Real Estate Socimi VidaNova Parc pretende inaugurarse en septiembre. Presenta un diseño híbrido en el que convivirán actividades típicas de un parque con otras más relacionadas con el ocio. Entre los operadores clásicos que estarán presentes en el proyecto destacan: Leroy Merlin (8.000 m2), Decathlon, Worten, Conforama, Jysk, Eggo Kitchen, C&A, Casa, TiendAnimal, Burguer King y KFC, Pause & Play, Urban Planet, Vips, Ginos y Volapie. Asimismo, el equipamiento contará con un complejo de cines Yelmo y un supermercado Masymas.
—Estepark. Se trata de un parque diseñado a modo de centro abierto. Hasta la fecha, las marcas que han confirmado su presencia son: Leroy Merlin, Mercadona, Electro Hiper Europa, Alain Afflelou y KFC, existiendo interés firme por parte de Maison du Monde, Porcelanosa, Eggo Kitchen,Pause & Play, Ribs y Ginos. El parque también contará con cines y ocio infantil.