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Las rentas en centros comerciales tienen una amplia oscilación, de 260 a 30 euros por metro cuadrado y mes.- Extremadura ha adelantado a Barcelona y Baleares en centros comerciales.
- La moda está entre los diez primeros sectores de peso en centros comerciales.
- Zaragoza y Álava son las provincias de mayor densidad de superficie comercial.
- Las rentas prime de centros comerciales en España están un 35% por debajo de la media europea.
A pesar de que los mercados de consumo se hallan en evidente recesión en España, durante 2012 se crearon en nuestro país algo más de 460.000 m2 de SBA (Superficie Bruta Alquilable) comercial, +20% sobre el volumen de superficie nueva de 2011. El 90% se concentró en seis complejos correspondientes a las categorías Grande o Muy Grande. Para los próximos 24 meses (a contar desde comienzos del año 2013), el volumen de superficie nueva prevista es de algo más de 600.00 m2.
Así figura en el «Informe de Mercado Retail España» de Savills Research Global, fechado en febrero de este año, que contempla todo el mercado de distribución detallista, en el que la moda desempeña un papel relevante. El enfoque es el de una consultora especialista en mercado inmobiliario, y por tanto se contempla desde la óptica del capital que desea invertir en superficie comercial. Está centrado sobre todo en la figura de los centros comerciales.
Seguidamente se reproducen algunos párrafos del informe, cuya autora es Gema de la Fuente, responsable de «Research» (investigación) en la consultora Savills. El texto ha sido extractado y las negritas son de Textil Exprés.
— Planes de expansión. Los operadores más fuertes del mercado mantienen activas sus políticas de expansión, si bien, como viene siendo habitual en los últimos años, la elección de la localización de nuevas tiendas se lleva a cabo tras un detallado análisis que optimice rentabilidad y sea garantía de éxito.
Los rótulos habituales de los centros comerciales han apostado por los grandes proyectos inaugurados a lo largo de 2012. Los seis mayores desarrollos que han abierto sus puertas en los últimos meses (todos sobre 50.00 m2) han contado con una ocupación cercana al 100%, y superior en todos los casos al 95%. Teniendo en cuenta el difícil marco económico nacional e internacional, tan sólo salen adelante los proyectos más viables, lo que anima a las firmas con presencia habitual en este segmento retail y a otros pequeños comercios locales a incrementar su red de puntos de venta a través de dichos complejos.
Zara y las demás firmas del Grupo Inditex, H&M y Primark son las marcas que se repiten en los directorios de casi todos los nuevos centros. Los primeros afianzando su posición dominante, y la irlandesa abriéndose paso en el difícil entorno de consumo con su agresiva estrategia de precios bajos.
La moda es un elemento clave en el marketing mix de cualquier centro, pero no es el único. Los operadores de los demás sectores de actividad han sido más selectivos a la hora de elegir ubicación en nuevos complejos, y ninguna firma se repite en los seis más voluminosos. Entre el sector de electrónica y electrodomésticos, Media Markt y Worten han sido los más activos y los dos están presentes en Zenia Boulevard. En deportes, Sport Zone se ha hecho un hecho en cuatro de los mayores desarrollos, pero Adidas, Décimas, Deichman, Intersport o Decathlon también han abierto nuevas tiendas en los recién inaugurados.
— Canal on-line. Se muestra también como una alternativa, cada vez más potente, para acceder al usuario final, y un modo sencillo de entrar en nuevos mercados. Según el último informe e-commerce publicado por la Comisión nacional de las Telecomunicaciones (CNT), el volumen de negocio generado por el canal de comercio electrónico en el segundo trimestre del año (2012) alcanzó los 2.640,8 millones de euros, lo que supone un 13,7% más que la cifra registrada en el mismo período del año anterior. Entre los diez sectores de actividad con mayor peso continúan estando prendas de vestir y electrodomésticos, imagen y sonido y descargas musicales, ambos con presencia en la oferta comercial de cualquier centro.
Pero la presencia de los retailers en los diferentes canales de distribución no persigue sólo ganar clientes en cada medio, sino que además es un modo de retroalimentación, tal como afirman desde la firma de complementos Aïta, que desde la reciente inauguración de la tienda online han experimentado un incremento de ventas en las tiendas físicas.
— El sector de la Moda, entre los nuevos operadores. La contracción del mercado mantiene a posibles nuevos operadores apartados de cualquier plan de expansión. En el año 2010 Gap «aterrizó» en España a través de su tienda virtual y todo apuntaba a que sería la fórmula para testar el mercado antes de abrir tiendas físicas. De momento, todo sigue igual. La japonesa Uniqlo era otra de las firmas interesadas en ampliar su red europea a través de localizaciones en España, pero hace apenas unos meses fuentes de la firma confirmaron que su expansión estará centrada en Reino Unido, posponiendo sine die la llegada a España.
La consolidación del Grupo H&M en nuestro país es incuestionable. Además de su buque insignia, cuenta también con otros formatos comerciales. Cos abrió su primera tienda en Madrid en enero de 2011 y las demás marcas, Cheap Monday, Weekday y Monkey, han centrado su crecimiento en el norte de Europa, Alemania y Reino Unido. La nueva firma del grupo, & Other Stories, iniciará su andadura en primavera de 2013 con la apertura de seis tiendas en diferentes ciudades europeas, una de ellas, Barcelona, si bien bajo formato high street.
— Rentas. El descenso generalizado de las ventas ha incrementado de nuevo la tasa de esfuerzo de los operadores, favoreciendo más ajustes en las rentas de los contratos vigentes, principalmente a través de revisiones y bonificaciones temporales.
En líneas generales la actitud de los propietarios es muy receptiva, evitando incrementar la desocupación de un centro, pero la rebaja nuevamente estará condicionada por distintos aspectos, como la situación concreta del centro o la relación con la propiedad, es decir, la presencia reiterada de un operador en varios complejos de la misma compañía.
Según datos internos, la renta media de contratos firmados en 2012 en centros prime se mantuvo estable respecto a la cifra del año 2011. Los valores varían en función del tamaño del local y de la actividad, yendo desde los 260 €/m2/mes en espacios de 15 m2, hasta cerca de los 30 €/m2/mes un local de restauración de poco más de 500 m2.
Tomando los locales de entre 100 y 200 m2 como referencia para el análisis de rentas prime, el valor medio de los nuevos contratos continúa en torno a los 85 €/m2/mes. Una moderada tasa de disponibilidad y el atractivo de incorporarse a un centro dominante en su área de influencia directa son factores que argumentan la estabilidad de rentas en los mejores centros comerciales.
Las rentas prime de centros comerciales de España están un 35% por debajo de la media europea, donde la cota máxima la registra Reino Unido, con cerca de 650 €/m2/mes. En el segmento de parques, el valor nacional está en línea con la media europea, en torno a 16 €/m2/ mes y Reino Unido marca nuevamente el máximo con casi 33 €/m2/mes.
— Stock actual y desarrollos 2012. 2012 terminó con cerca de 14,6 millones de metros cuadrados de stock en mercado retail (incluyendo centros comerciales, outlets, centros de ocio y parques de medianas), lo que sitúa la densidad comercial en 316 m2 por cada mil habitantes.
A lo largo del ejercicio 2012 se incorporaron poco más de 460.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) distribuidos en nueve complejos comerciales, lo que disparó la superficie media por proyecto. En un escenario de incertidumbre económica y de escasos o nulos signos de optimismo, los promotores no arriesgan y escogen muy bien los desarrollos que han de salir adelante. Seis de las nueve incorporaciones correspondieron a las categorías grande o muy grande.
El complejo más relevante del año por volumen fue la segunda fase de Puerto Venecia, con 118.000 m2. La galería comercial completó el proyecto del parque de medianas de 83.000 m2 y lo convierte en el complejo comercial más grande de España y de Europa. La densidad comercial en Aragón ha pasado del cuarto puesto del ranking nacional a encabezar el listado con 485 m2.
Extremadura ha abandonado el furgón de cola. Continúa entre las cinco comunidades autónomas con menor dotación comercial, pero la inauguración de El Faro impulsó su posición, adelantando a Cataluña e Islas Baleares, que todavía mantiene rígidas normativas de protección al pequeño comercio, lo que dificulta la implantación de grandes superficies.
En el ámbito provincial, la supremacía de Zaragoza es absoluta, la densidad comercial de 641 m2 supera ampliamente la media nacional. Los casi 120 m2 de diferencia respecto a la segunda provincia con mayor dotación comercial, Álava, representan casi la cifra de Ciudad Real (122 m2) o Huesca, (115 m2).
El segmento de parques de medianas no estuvo presente entre las inauguraciones de 2012. En las previsiones de principios de año aparecía la primera fase de Camino Real, en San Fernando de Henares, que finalmente ha quedado pospuesto para el primer trimestre de 2013 y se encuentra ya al 75% de ocupación.
— Desarrollos futuros. El volumen de superficie nueva para los próximos 24 meses supera ligeramente los 600.000 m2. Se trata tan sólo de estimaciones iniciales ya que el ritmo de las actuaciones vendrá marcado por la evolución del panorama económico nacional y el flujo de financiación.
2012 ha marcado un pico en lo que a superficie media inaugurada se refiere, con más de 50.000 m2, debido a la simultaneidad en la entrega de varios desarrollos grandes o muy grandes. Excluyendo esta cifra, el promedio de la serie histórica se sitúa en poco más de 27.000 m2, muy próxima al tamaño medio de los proyectos previstos entre 2013 y 2014.
El proyecto más voluminoso corresponde a S’Estada, de Carrefour Property. Los 65.000 m2 se incorporarán al actual hipermercado Carrefour del palmesano barrio de Es Coll d’en Rabassa previsiblemente en el año 2014. La filial del grupo de distribución solicitó a finales de 2012 al Ayuntamiento de Palma la licencia de obra y, si se cumpliesen todos los plazos, las obras podrían comenzar en el primer trimestre de 2013.
La inestabilidad por la que atraviesa España ha alejado las intenciones de promotores internacionales de iniciar proyectos en nuestro país. Tan sólo Carrefour Property cuenta con varios desarrollos, todos ellos, como el caso de Palma de Mallorca, asociados a hipermercados ya existentes. A pesar de todo, su participación en el total de nuevas incorporaciones se queda en el 20%.
En el listado de proyectos previstos aparecen numerosos promotores nacionales, varios habituales del sector, como Bogaris, Eroski o Chelverton, y muchas pequeñas compañías, pero la probabilidad de desarrollo de cualquier proyecto dependerá principalmente de la liquidez de las inmobiliarias.
[Publicado en TEXTIL EXPRES Suplemento 207 — junio 2013 ].